2024年3月30日，大连万达商业管理集团（以下简称“万达商管”）与太盟投资集团、中信资本、阿瑞斯管理旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）全资子公司铂金牡丹、穆巴达拉投资公司正式签署投资协议。五家投资者共同向大连桑德美商业管理有限公司（以下简称“桑德美”）投资约600亿元人民币，共计持股60%，其中大连万达商管持股40%。
新特梅格是万达今年1月新成立的控股公司，注册地址为大连市西岗区长江路539号，与大连万达商业管理、大连万达集团的注册地址一致。新特梅格旗下珠海万达商业管理是国内最大的商业地产管理公司，也是万达在港上市轻资产业务的主体大连一方和万达，目前管理着496家大型购物中心。
此次签署是对去年底达成的协议的落实。
2023年12月，太盟投资集团与万达商管宣布签署新的投资协议，2021年万达商管赎回期届满后，太盟投资集团将与其他投资者一起对珠海万达商管进行再投资。协议的签署意味着万达押注上市的“警报”暂时解除。
此次达成的新协议进一步揭开了万达资本结构的神秘面纱。
尚德的五位投资者中，太盟集团、中信资本、阿瑞斯是2021年入市的“老朋友”，而来自中东的两位投资者则是新面孔。600亿元的投资不仅可以覆盖前几位投资者的赎回额度，还能为尚德的发展提供支持。而且，投资者们并未就珠海万达商管的上市时间做出约定，也未就赎回或退出设定相关协议。
协议签署当天，太盟集团和中信资本的代表均对21世纪经济报道记者表示，对这笔投资非常满意，看好并支持新DAM的发展。万达也表现出乐观的预期，尽管做出了相当大的让步——万达商管的持股比例由70.15%降至40%。
事实上，在这喜人结果的背后，仍有许多谜团有待解开，比如各方投资金额及比例尚未披露，其他原有投资者的命运尚不明朗，尚德的管理层组成和公司治理结构也有待进一步揭晓等。
但通过梳理事件，还原一些细节，不难发现很多关键线索。
“钥匙先生”
从去年12月签署的协议不难看出，PAG是此次事件的“关键参与者”。
2021年8月，寻求在港上市的珠海万达商管与珠海国资委、腾讯、碧桂园、中信、蚂蚁金服、招商局、华平、PAG、郑裕彤家族等22家投资者签署股份转让协议，获得380亿元投资。其中，PAG投资金额约28亿美元（约合180亿元人民币）。
当时，有投资者与万达商管签订了对赌协议，要求珠海万达商管在2023年底前完成上市大连一方和万达，否则需按年内部收益率8%向投资者支付股份回购费用。据证监会问询函披露，这部分回购费用约300亿元。
由于上市进程不顺利，碧桂园去年12月选择退出，此外，华平也曾传出有意退出的传闻。
但仍有股东对万达持乐观态度，PAG就是其中之一。
PAG是亚洲知名的私募股权投资公司，资产管理规模超过500亿美元，投资了Beacon Pharmaceuticals、大道金融、易车网、捷信中国、腾讯音乐、奈雪的茶等企业，房地产投资是PAG的重要业务板块。
太盟投资合伙人、太盟中国区总裁黄德伟对21世纪经济报道记者表示，太盟参与投资以来，看到珠海万达商管保持盈利增长、现金流强劲、每年分红100%。作为中国最大的商业地产运营商，珠海万达商管规模效应良好，业绩稳定。
因此，早在去年12月，双方就达成了继续投资的意向并确定了基本合作框架。
黄德伟透露，双方于2023年12月12日凌晨完成最后一项条款的谈判。在当天披露的内容中，PAG将联合其他投资者继续投资珠海万达商管，外部投资者持股比例为60%。协议中并未透露具体有哪些投资者参与，但PAG作为主导者的角色是确定的。
黄德伟称，当时还不完全确定会有哪些投资者加入，但太盟对自己的投资判断很有信心，所以先确定了60%的持股比例。
他说，正是在这个时候，他接触到了中东基金，由于这是中东主权基金在中国最大的一笔投资，后者花了两个多月的时间酷24体育,，聘请了“顾问团队”进行“大规模尽职调查”。
在此过程中，太盟资本不仅起到了介绍的作用，还做了大量协调工作。
事实上，PAG与中东主权基金有着长期的合作关系，后者的投资也离不开PAG的背书。黄德伟透露，PAG未来将深度介入新达的公司治理，这也让中东资本放心。“当然，作为知名的投资机构，他们也会有自己的独立判断。”
此外，两大老投资者中信资本、Ares也高度认可PAG的领投作用。
核心资产
如果忽略上市带来的潜在收益，投资者有理由对万达的业绩感到满意。
2021年至2023年，珠海万达商管连续三年超额完成业绩目标，股东分红分别为46亿元、67亿元、88亿元。以在管商业面积计算，珠海万达商管是全球最大的商业管理公司。不少投资者预计尚德未来仍将提供丰厚回报。
黄德伟表示，尚德拥有很强的成本和效率优势，同时尚德拥有大量的商户资源，业务覆盖一线到五线城市200多个，这使得尚德具备很好的抗风险能力，“不会承担某个区域、某个行业的特殊风险。”
中信资本董事总经理叶欣对21世纪经济报道记者表示，新达城在管项目约40%为第三方商场，这说明万达轻资产模式具有很强的可复制性。而轻资产在现金流管理上具有优势，这也符合中信资本的投资逻辑。
叶欣还表示，作为投资人，一方面希望尚德能够继续保持行业领先地位；另一方面，轻资产管理模式可以解决很多第三方业主管理能力不足的问题，从而提高商场的管理效率，创造更高的利润。
“尚德电力是国内为数不多能够轻资产输出的平台公司kaiyun下载app下载安装手机版,，股东对这一点的期待非常明确，这也是我们做投资决策的重要出发点。”他说。
万达在2015年首次提出轻资产转型，此前万达通过住宅销售快速获得现金流，用于支持后续项目的开发以及商业地产的持有和运营。这一模式又被称为“以卖养租”，其优势在于可以快速实现项目资金独立滚动，快速扩大资产规模，但商业管理业务的价值被埋没其中，难以凸显。
当时，万达正寻求从港股退市。2014年底上市时，万达的资产是轻资产和重资产的混合体，但股价早已低于发行价。万达集团董事长王健林认为，公司的价值在港股市场没有得到充分体现。2016年9月，万达商业从港股退市。
2018年，随着一批投资人的入驻，万达对房地产业务进行了调整，轻资产业务独立发展，纳入商业管理集团，谋求独立上市；同时，新成立万达地产集团，负责重资产开发业务。
如今，万达旗下有商业管理、文化旅游、投资三大事业群，商业管理集团依然是轻资产业务的主要载体，体现了万达在商业地产管理运营方面的核心竞争力，这也是万达集团的核心竞争力。
进退
此次协议签署后，投资者对万达的所有期望都将投射到“新大美”身上，但与万达不同的是，新大美将是一家全新的公司。
“新大门将脱离万达集团体系，作为独立公司运营。”黄德伟表示。
签约前，大连万达商管持有珠海万达商管70.15%的股权，投资方持股比例不足30%。但在尚德，双方的持股比例已变成40：60。
根据协议，投资方将委派人员进入尚德董事会，在董事会治理架构下，投资方将为尚德制定公司和团队战略，并提供长期激励和资源支持。“尚德的管理团队是独立的，对尚德董事会负责，而不是对万达集团负责。”黄德伟说。
目前尚不清楚尚德董事会的组成情况，但一个重要的变化是投资者将介入并深度参与公司治理。
黄德伟透露，之所以做出这样的安排，是希望在新股东的支持下大连一方和万达，尚德更加独立，经营更加简单安全，更少受到外界因素的影响。事实上，尚德的独立发展能力是投资者入市的重要前提。
对于万达来说，这是一次重大让步，虽然新达的管理团队将主要使用万达的人员，投资者也承诺保持团队的稳定，但由于万达不再拥有绝对控股权，其在新达董事会的话语权或将受到削弱。
但万达的轻资产业务将迎来更大的发展机会，因为随着投资者的进入，外部资源也将得到更好的引入。
叶欣表示，中信资本对中国消费及零售市场充满信心，已投资了不少消费及零售品牌和参与者，在业务层面可以与尚德形成协同效应，此外中信资本团队可以尝试赋能数字化。
更重要的是，困扰万达许久的资金问题将得到解决。据悉，这600亿元资金有望在今年第二季度到账，届时不仅能覆盖前期投资者的赎回额度，还能有盈余，为尚德的发展提供支持。
而且，在本次投资中，投资人并未设定任何相关的赎回、退出约定。
为补充流动资金，万达去年以来已出售十几座万达广场，并两次出售万达影视股份。如果有新资金到位，万达不仅可以保住资产，还可以暂时摆脱上市的紧迫感。
但此次投资远不是故事的结束，尚德的“红面纱”还未完全揭开，其董事会和管理层的构成、公司治理模式与万达有何不同，还有待揭晓。
此外，据21世纪经济报道记者了解，除PAG、中信、Ares外，原有投资者大多愿意继续投资尚德，这是一个乐观信号，但后续如何安排，尚德的股东结构、持股比例是否会出现新的变化，仍值得关注。
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