公寓的投资回报取决于是否有足够的“人流”。
毕思怡/来自广州
3月26日，广州足球公园建设动员大会顺利召开，停工近三年的项目进入全面建设阶段。 同时，阳光世家数据显示，一季度，广州足球公园（标准地名：恒大凯旋广场）已有800余套已售公寓完成线上签约。
这一切都意味着，自2022年10月广州城投接手该地块以来，该项目重回正轨。
广州足球公园已进入全面建设阶段。毕思毅/摄
一度售出4000多套
“当时，销售中心还陈列着广州队的荣誉墙。” 资深粉丝、投资人张敏（化名）回忆道。 销售人员表示，不少外地客户前来购房，有的甚至直接从广州南站下了高铁。 来这里一次可以买几套甚至几十套。
让我们把时间线拉回到2020年。
4月，恒大以底价68.1亿元收购广州番禺区谢村体育设施用地和工业用地，占地面积49.91万平方米，总建筑面积94.2万平方米。 据恒大此前公布的信息，该项目包括公寓、住宅、商业别墅、酒店等多种业态，以及30万平方米的足球场及其附属商业。
11月，该项目以“恒大冠君之光”名义首次开盘kaiyun下载app下载安装手机版,，吸引数万人网上抢房。 短短50秒，2600套公寓售出，销售额达28亿元。 在随后的后续销售期间，一直稳居广州公寓销售榜前列。
“2021年初，项目人气可观，平层均价2.3万元/平方米，复式均价2.6万元/平方米。”
张敏表示，当时市场整体不错，项目都是小面积产品，总价较低，所以售楼中心人气极旺。 此外，该项目还提供酒店托管和回租服务，如24平米平层单间总价约60万元，每月保证收入1000元。 剩余利润的55%归业主，45%归酒店。 另一种合作方式是没有保障，业主可以获得80%的利润。
不过张敏最终并没有买账，他也庆幸自己当初的决定。 “听起来很吸引人，但这个板块的商业设施还不成熟，一年最多只有20多场主场比赛，外地球迷来租房子住2到3天，基本都有。”剩下的300天没有市场需求。” 他加了。
之后的故事大家都知道了。 该项目进度一度陷入停滞，最终于2022年10月由广州城投接管。
超过 900 套公寓重新上市
公开资料显示，新广州足球公园预计将于2025年底正式投入使用2024世俱杯广州恒大，项目总占地面积约20万平方米，总建筑面积约50万平方米。 其功能包括可容纳7.3万人的专业足球场、体育主题城市综合体、户外运动公园等。 建成后可满足世俱杯比赛的需要。 、世界杯等国际赛事、大型演艺活动和全民健身的多元化需求。
广州足球公园项目沙盘。毕思毅/摄
在这个好消息的推动下，这些公寓的春天似乎就在眼前。
近日，中房君了解到，距地铁7号线谢村站仅400米的广州足球公园项目多套公寓已恢复预售资格。
据销售人员介绍，一期共有10套公寓，货量超过5000套。 扣除早前已售出的单位后，目前可供出售的单位超过900个，其中包括建筑面积约25至92平方米的平层，以及约45平方米的多功能LOFT产品至95平米，预计4月中下旬上市。 现在你可以用5万元的冻结资金锁房间。 此外，项目二期、三期还规划推出公寓产品，但具体数量和户型尚不清楚。
广州足球公园项目LOFT产品样板房约45平方米。毕思毅/摄
销售人员进一步表示，还有回租业务，有多个酒店或长租公寓品牌可供选择，有保本和非保本两种模式。 具体计划取决于购买的单位和托管期限。 如果选择自己租房，可以在周边租一套20平米以上的平层公寓，每月2000至2500元。
“更重要的是，目前平层20000元/平方米、复式22000元/平方米的价格只是参考价，开盘可能会有惊喜。” 销售人员补充道，如果开盘价在18000元/平方米，甚至更低，那么租金回报率将非常可观。
投资价值无形中降低
然而，公寓投资回报率的关键在于是否有足够的“人流”。
销售人员表示，未来很多大型足球比赛和热门音乐会都可以在这里举办，而且该项目距离长隆旅游度假区只有2站地铁，所以人流不会成为问题，需求也随之增加。短期公寓租金强劲。
张敏对此持有不同的看法。 过去云开·全站appkaiyun官网,，广州恒大淘宝队的上座率超过70%，成绩不错2024世俱杯广州恒大，比赛场次也多。 每个比赛日都有数万名球迷前往天河体育中心观看比赛，尤其是亚冠联赛。 很多外地球迷专程前来观看比赛，周边消费和住房需求确实旺盛。
“但现在情况不同了，广州队新赛季的主场定在花都体育场，开赛以来，观众只有4000到5000人左右，其中大部分是当地球迷。” 张敏说道。 广州足球公园可以承办世界杯预选赛、亚洲杯预选赛等一些国家队赛事，但这样的比赛并不常见。 还有沉阳、大连、西安等“国足圣地”参赛。 安排在广州举办基本上是很难的。 。
音乐会方面，广州将在2023年成为“第一音乐会城市”，大量外地观众的涌入直接带动区域客流的增长。
但目前广州主流演唱会主要集中在海心沙亚运公园、奥林匹克体育场、天河体育中心、宝能广州国际体育演艺中心、广州体育场等地。 除宝能广州国际体育演艺中心外，其他场馆均位于天河区或白云区，靠近繁华商业区。 因此，商圈氛围尚未成熟的广州足球公园能否与其他场馆竞争仍是未知数。
业内人士分析，如果没有“广州恒大”的足球光环，广州足球公园庞大的公寓供应将面临激烈的竞争。 更靠谱的预测是，万博CBD的上班族和长隆旅游度假区的游客可能会有一些溢出需求，但公寓的投资价值会明显下降。
公寓交易集中在城市地区
事实上，整体房地产市场低迷，公寓市场也未能幸免。
和富大数据显示，3月广州公寓成交面积49768平方米，较去年3月下降40%。 全市交易量集中在少数市场或局部热点地区的大额交易，而其他市场则相对冷清。 其中，7000余平方米为足球公园项目前期已售单位集中签约，占全市成交量的14%。 如果剔除该项目，交易量将比去年3月几乎减少一半。
广州足球公园项目公寓已恢复正常销售。毕思毅/摄
一个明显的信号是，目前成交较好的公寓项目都位于城区。 例如，近期热点集中在琶洲，包括“体量王”保利推出的大型平层产品琶洲四季，以及越秀琶洲ONE57推出的“面积小、总价低”的复式公寓。
3月广州公寓成交前十大区域
究其原因，上述业内人士表示，一方面，地段价值提升和租金红利是高品质公寓的必要条件。 城市地区租赁需求旺盛。 例如，琶洲在会展经济的带动下，一年多来租赁市场十分活跃。 这些都对投资者具有吸引力。
另一方面，城市住房现在注重大规模改善产品。 在同样的地点，公寓的价格是独立屋的一半，而且面积更小。 因此，一些想在城市买房的年轻人只能把目光转向公寓。 市场。 相比之下，郊区、近郊的商业商业氛围不浓，公寓成交相对困难。
广州南站商圈面临困境
除了历史原因和市场影响外，广州南站商圈还面临着自身的困境，这使得“足球公园+南站”的功能组合无法突破。
作为粤港澳大湾区的枢纽门户，2024年春运期间，广州南站共接待旅客2090万人次，日均52.3万人次，增长11.2%去年同期。
但人流量虽大，但工商业匮乏，功能单一。 广州南站一直面临着留不住人的尴尬。 大量“商务客流”未能转化为“消费客流”。
以广州南站附近的万科博览中心为例。 经营业态以餐饮、住宿服务为主2024世俱杯广州恒大，娱乐、购物服务业态较少。 2021年，新鸿基拿下南站核心区TOD地块。 虽然采用“商业+交通”的总体布局，功能上集公共交通、办公、商业、酒店和公共空间于一体，但该大型购物中心综合体将于2029年竣工并投入运营。
另一方面，番禺万博商圈聚集了广东天河城、万达广场、四海城等众多商业实体。 未来还将有华润万象商业和新世界K11。 整体商业体量仅次于天河路商圈。 此外，万博商圈距长隆旅游度假区仅一站地铁路程，可充分满足人们吃喝玩乐住宿一站式需求。
据北科APP显示，在万博商圈，战略位置的番禺万达广场、奥园国际中心等二手房成交均价仅为每平方米1.3万元至1.7万元，成交活跃度不高。 租金方面，单间每月约2000元至3000元不等，但住房供应非常充足。 几乎每个公寓项目都有数十个单位可供出租。 较大的如番禺万达广场甚至有数百套。 公寓可供出租，竞争非常激烈。
或许，广州足球公园的公寓确实需要一个足够惊人的价格来吸引投资者。
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